Фото: Reform.by
Удивительное рядом: пока в соседних странах грохочут войны, мятежи, техногенные катастрофы, а семьи получают своих детей в цинковых гробах, на нашем «островке стабильности» растет ВВП, дешевеют кредиты и дорожает столичное жилье. Цены на квартиры начали расти с марта 2022 года, и сейчас стоимость квадратного метра в объявлениях уже превзошла довоенную. Как будто и не было никакой войны, на Беларусь не накладывали санкций, не закрывали границ, страну не покидал средний класс и IT-бизнес. Об этой удивительной ситуации Reform.by поговорил с экспертами рынка недвижимости, которые попросили не называть их настоящие имена.
Для начала, давайте разберемся, в чем разница. Реальная цена складывается по итогам реальных сделок, статистику по которым ведет Национальное кадастровое агентство — ее нет в свободном доступе. «Хотелками» называются цены в объявлениях о продаже квартир, статистику по которым ведет Realt.by.
Конечно, «хотелки» продавцов неразрывно связаны с ценами реальных сделок, ведь, если вы намерены продать квартиру, ее необходимо выставить по рыночной цене. Но в периоды турбулентности разница между ценой предложения и ценой сделки может увеличиваться, поскольку продавцы не сразу реагируют на вызовы рынка, а если и реагируют, то предпочитают договориться о скидке с реальным покупателем, а не снижать цену в объявлении.
Так, после 24 февраля 2022 года цены в объявлениях снижались довольно плавно и достигли своего дна лишь к ноябрю, в среднем упав с $1272 до $1138 за кв.м. С ноября «хотелки» росли, и сейчас значительно превзошли довоенные — в среднем продавцы желают $1360 за квадратный метр в минской квартире.
А вот средняя цена квадратного метра по реальным сделкам обвалилась сразу, в феврале, и к марту достигла дна, после чего начала медленно восстанавливаться. И до сих пор не вернулась к довоенным значениям.
Таким образом, последние полгода мы наблюдаем восстановление цен после февральского шока, считает эксперт по рынку жилой недвижимости А. Андреев.
— Были очень заметные отскоки в самых критических точках: пандемия, подавление протестов, начало войны — все эти события заметно влияли и на спрос и, соответственно, на цену. Но в каждом из этих случаев рынок быстро адаптировался и восстанавливал активность. 2020-й год расшевелил беларусов, показав, что на нашем «островке стабильности» все может быть не так уж и стабильно, а значит, надо быстрее реагировать на неординарные события. В итоге, благодаря оперативной реакции продавцов, цены предложения быстро снижались, что быстро восстанавливало спрос. Даже если кто-то из потенциальных покупателей уходил с рынка, на его место приходили другие – те, кто раньше не мог себе позволить покупку жилья в Минске. Я бы назвал этот процесс «восстановлением цен», тем более, что этот тренд относится не ко всем сегментам рынка.
Л. Литвинская, специалист по продажам минских квартир, описывает ту же тенденцию: социальные шоки порождают лишь временное проседание рынка. Проходит пару месяцев, и люди снова начинают покупать квартиры, восстанавливая уровень цен.
— Рынок недвижимости Минска настолько инертен, что никакие стрессы не способны его обрушить. Есть лишь локальные минимумы на 1,5 месяца, после которых цены начинают восстанавливаться. Сейчас цены восстанавливаются после шока февраля 2022 года, несмотря на то, что сам стрессовый фактор никуда не делся. Опыт показывает, что стопор длится у людей месяц-полтора, а потом они привыкают и возвращаются к обычной жизни: делают ремонты и расширяются. Добавим, что сейчас наблюдается сезонная активность покупателей из регионов. С работой в глубинке стало гораздо хуже, и народ перебирается в столицу за новыми возможностями. Но это к сентябрю обычно заканчивается.
— К росту цен приводит сразу много факторов, — объясняет А. Андреев, эксперт по рынку жилой недвижимости. – Главный — фактор удешевления кредитов на жилье. Ставка рефинансирования снижается уже в шестой раз, она пересекла психологическую отметку в 10%, а значит, кредиты на недвижимость дешевеют. Это, в свою очередь, приводит к увеличению спроса, а также к повышению цен застройщиками, которые работают на опережение. Именно новостройки обычно являются целью кредитования, а многие застройщики предлагают отдельные кредитные программы в банках-партнерах. Этот же фактор влияет на цену предложения на «вторичке»: если человек хочет купить новостройку взамен старой квартиры, он выставляет старую по высокой цене, чтобы ему хватило на новую. Кредиты стимулируют еще одну категорию покупателей — тех, кто желает инвестировать в недвижимость в расчете на падение рубля в будущем. Ведь ценообразование у нас в иностранной валюте, а кредиты — в беларусских рублях. Таким образом, они вкладываются в актив, рассчитывая, что будут платить за него дешевле реальной стоимости.
Свою роль играет отложенный спрос. Каждый раз, когда рынок реагирует снижением активности на тревожные события, нереализованный спрос накапливается и ждет прояснения ситуации, а затем снова возвращается на рынок, подогревая цены.
Кроме того, меняется сама структура спроса. Все большую долю на рынке начинают занимать квартиры современного типа застройки (с 2000 года). Это более привлекательный тип жилья по более высоким ценам по сравнению с квартирами советского образца.
А еще появляются интересные варианты от тех, кто покинул страну. Да, отъезд за рубеж части среднего класса сократил объем спроса, но, тем самым, стимулировал к сделке хорошими предложениями тех, кто остался. Если говорить о долгосрочном эффекте, эмиграция, конечно, сработала в негатив, но сейчас это явление позитивно влияет на рынок.
Л. Литвинская считает, что нынешний рост цен, так же, как их недавнее падение, не отражает долгосрочных тенденций на рынке минского жилья, поэтому к ним не стоит присматриваться. По ее словам, нынешний уровень цен почти не отличается от довоенного.
— Я бы не сказала, что война породила какую-то долгосрочную тенденцию на рынке недвижимости, — говорит Л. Литвинская. — Да, в первые 1,5 месяца на стрессе от чтения новостей покупатели почти перестали покупать, а продавцы заключали сделки по заниженной цене, в страхе, что через полгода их квартира будет стоить еще дешевле. Но это был не системный спад.
Точно так же с нынешним ростом. График Realt.by — это график выросших аппетитов продавцов. Это не системное явление. К реальному системному повышению цен может привести повышение доходов, реальная доступность кредитов с низкой ставкой, значительное превышение спроса над предложением, снижение курса валют, инвестиционная привлекательность покупки вторичного жилья…. А что у нас в наличии? В наличии сегодня – только мечты.
По словам Литвинской, даже подешевевшие кредиты не пользуются особой популярностью и вряд ли могут подогреть спрос.
— Основной показатель доступности кредитов — это берут их люди или нет. В данный период — точно стараются не брать. Большинство людей не проходят по уровню своих зарплат, а те, кто проходит, понятия не имеют, смогут ли платить по кредиту, будет ли у них завтра работа. Уверенно могу сказать: если сейчас кому-то кредиты и помогают купить жилье, то это точно не массовое явление. В 2018-м было массовое, сейчас — совсем другая картина.
Общую динамику столичного рынка жилья за 2020-2023 можно описать как плавное снижение цен. Но случаются шоковые и сезонные явления, локальные минимумы и локальные максимумы. Именно один из них мы наблюдаем сегодня.
По данным БРТИ, средняя цена «однушки» 1970 — 1990 г. п. площадью до 44 квадратов в этом году составляет 43,760$, 1,317$/м2
Двушки до 59 квадратов — 57,149$, 1,199$/м2
Трешки до 79 квадратов — 69,721$, 1,100$/м2
В выборку не попали объекты по заведомо не рыночным ценам (стоимость метра ниже $750 и выше $3300), уточняет А. Андреев, который подготовил для нас эту статистику.
Оба эксперта отмечают, что структура спроса в Минске постепенно меняется в сторону современного жилья. В этом сегменте цены будут не так подвержены негативным тенденциям, как в сегменте «хрущевок» и «брежневок».
— Когда я готовил цифры для этой статьи, то пришел к выводу, что портрет типовой сделки с однушкой изменился, — говорит А. Андреев. – Если в недавнем прошлом это была стандартная однушка в типовой советской 9-этажке, то в этом году, по данным БРТИ, большинство сделок по «однушкам» уже заключаются в новых домах 2000-2023 года постройки. Так, с однокомнатными квартирами 1970-1990 года постройки в 2023 году зарегистрировано 735 сделок. А с «однушками» 2000-2023 годов постройки — уже 1235 сделок. Часть из них, правда, может позиционироваться как двухкомнатные со свободной планировкой, но тенденция на лицо.
Л. Литвинская тоже отмечает рост спроса на жилье в новых домах.
— Однозначно, сегодня самое востребованное жилье — новое качественное в хорошей локации с хорошим свежим ремонтом по вменяемой стоимости. Лишь оно может подорожать в ближайшей перспективе, причина — резкий рост стоимости качественных стройматериалов, мебели, техники и оборудования. Но это лишь один сектор, среднему покупателю Минска, как правило не доступный.
Правда ли, что россияне, переехавшие в Беларусь после объявленной мобилизации, взвинтили спрос на недвижимость, упавший из-за оттока населения из страны после политического кризиса 2020 года? А. Андреев считает, что это несравнимые явления.
— Большинство беларусов, которые уехали из страны, изначально не собирались уезжать навсегда и не выставляли в продажу свою недвижимость, — говорит Андреев. — С тех пор кто-то вернулся, кто-то — принял решение остаться за границей и только сейчас занялся продажей своей жилплощади. Влияние оттока среднего класса из Беларуси заметно, но не радикально. Просадка чувствуется только в некоторых сегментах: например, объекты в престижных ЖК с дорогими квартирами — это явно следствие оттока среднего класса из страны.
Что касается россиян — я бы не делал на них стратегическую ставку. Да, после мобилизации и введения новых санкций в Минске их стало заметно больше, но нельзя говорить о каком-то неординарном росте сделок с их участием. В конце концов, важно понимать существенное отличие рынков России и Беларуси: в РФ значительная часть сделок проходит через ипотеку и всё ценообразование, как и расчеты, идет через рубли. А значит, в условиях падения рубля к доллару, недвижимость в Москве очень сильно потеряла в цене только за счет курсовых колебаний, не говоря о турбулентности рынка. Для инвестора, рассматривающего покупку недвижимости в Беларуси и России, Москва, все же, пока будет выглядеть более перспективно.
В стабильные годы инвестиции в новостройки — один из способов пассивного заработка. Раньше, вложившись в минский котлован, можно было поднять прибыль в размере 10% годовых — значительно больше, чем на банковских вкладах. Сейчас ситуация ухудшилась и увеличились шансы попасть в долгострой, считает А. Андреев.
— Для покупателя я бы отметил возросшие риски. Да и маржинальность новостроек с точки зрения перепродажи заметно снизилась, особенно на дорогих объектах. Своим клиентам я рекомендую не влезать в долгие стройки, а выбирать среди готовых вариантов.
К тому же, выбор будущих квартир заметно сократился.
— Внешне не заметно снижение активности в девелопменте, но, если присмотреться, становится понятно, что то, что сейчас строится, было запланировано не то что в довоенные, а в доковидные времена, — продолжает Андреев. — По-настоящему интересных новых девелоперских проектов особо не анонсируется. Продолжается застройка человейника «Минск Мир», маячит глобальная стройка «Северного Берега», но эти «стройки века» имеют не рыночную составляющую в виде преференций со стороны государства.
— Если предположить, что больше никаких потрясений и ярких событий не будет, то вернутся обычные тенденции рынка. И в конце лета, начале осени, а потом в ноябре-декабре может быть классический рост активности и цен с последующим замиранием и снижением в январе-феврале, — говорит А. Андреев. — Но сейчас не та ситуация, чтобы утверждать какие-то границы рынка. Как показали последние дни, в любой момент может произойти что угодно на войне, в обществе, политике и экономике, а значит, возможны последствия и для рынка недвижимости.
Однако Андреев отмечает, что до сих пор шоковым факторам не удавалось надолго обрушить цены: после каждого стресса они постепенно восстанавливаются.
— Когда беларуса вешают на виселице, он сначала висит и умирает, а потом как-то привыкает и вроде нормально. Общество адаптировалось к тревожной повестке. Как бы там ни было, а если молодые люди поженились — им надо бы купить свое жилье, если ждут ребенка — было бы неплохо переехать в двушку. Умерла любимая бабуля — проще продать старую хрущевку и замахнуться на современную студию. Круг жизни продолжает вращаться, а недвижимость — одна из его спиц.